未来，在地产之外

　　东地产财经周刊

　　岁末年初的房地产业，焦虑与希望氛围弥漫。

　　外滩踩踏悲剧凸显特大城市公共空间不足，也为商业地产动线设计敲响警钟；万科与绿地的排名都尘埃落定，冠军归属为一个拼“规模效应”的时代划上句号；佳兆业债务违约引发地产界警示，守法经营知易行难……凡此种种，作为行业典型现象，承载一个新时代的稳步演进。

　　这是一个传统模式终结的年代，跑马圈地做大规模的时代已经远去。

　　当格力地产(600185,股吧)、三湘股份(000863,股吧)于2014年末在前滩先后以65,832、66,629元单价刷新上海（楼盘）土地市场楼板价之时，白银时代的土地市场让人感慨和唏嘘。在一个房价低于10万元要亏本，面粉远远贵过面包的市场上，无论再优质的地块，如果没有强大的现金流支撑，库存就将成为药。很显然，这是传统“高周转”模式终结的有力信号，因为在可预见的一两年内，前滩房价很难达到10万元每平方米水平，项目的快速去化机会极其渺茫，以时间换空间方才有未来。

　　这也是投资偏好转向的年代，土地红利逐步让位于品牌溢价。2014年，从贯穿前三季的主题性投资，到年末地产蓝筹股集体暴动，《东地产财经周刊》（微信号：dongdichan）中线股票池前瞻预测了行业走向，相关投资标的收益丰厚，以万科、保地地产为代表的一线龙头，以华夏幸福(600340,股吧)、安居宝(300155,股吧)为代表的主题概念品种，收益悉数翻倍，强劲的市场表现均验证我们对于行业走向的判断。尤其值得的关注是，年末地产蓝筹股的上涨，预示资本对品牌地产企业的偏好，投资开发——运营能力突出的公司，有望获得资本溢价，这将带来资本市场上直接与间接的低息融资，龙头房企低资金成本优势进一步彰显。在传统的投资开发模式中，由于地价处于长期牛市，依托产品线复制，财务高负债、销售高周转做大规模的投资开发方式，成为无风险的致胜优选。但在当前的市况下，拼周转的模式正在转向依托品牌优势的股东权益回报，轻资产运营模式方兴未艾，行业集中度提升将步入更快阶段。

　　这更是一个房地产平台价值被重新认识的年代，产业的发展空间取决于产业之外的资源整合能力。目前正值中国经济步入转型升级关键阶段，地产业重任在肩。一方面，传统产业仍在产能过剩中煎熬，原油为代表的大宗产品价格暴跌带来了原成本的下降，需求端的疲软则延长着去库存的周期；另一方面，战略新兴产业体量仍然有限，一些新兴有前景的行业有待形成完备的产业链和产业集群，这赋予先导性产业的房地产更多机会和责任，地产业的平台价值将被重新认识。可以预见，拥有资金优势、平台载体的房地产业，将在园区孵化、产业链聚集等方面大有可为。但复合型的产业功能决定，房地产业和开发商的发展空间，更多在于房地产之外的新兴产业远见及资源整合能力，为那些迈过赢亏平衡的细分新兴产业和企业提供平台，将打开房地产业和开发商发展的天花板。但相较于土地红利时代的躺着赚钱与滚滚暴利，获取低风险、稳健的投资回报更切实际。由此，可以预见，作为先导型产业，房地产平台价值被重新认识，开发商品牌溢价、产业远见、金融创新……凡此种种领域的优势，决定企业未来发展。换言之，地产业的未来在地产之外。

　　王建生