开发商拼抢 2014年土地市场“V”形收官

　　房地产市场和土地市场在同一年内往往表现出不同的走势， 所以当2014年上海（楼盘）楼市颇为寡淡的同时，土地市场的表现却显得相当抢眼。

　　当然，从整体的统计上来看，除了楼板价，上海土地市场的总成交面积、总成交金额、平均溢价率等指标均有不同幅度的下降。不过这主要受制于当前严格的用地制度，新增用地总体不断呈现萎缩的趋势。

　　但由于楼市低迷，开发商出于安全考虑纷纷回归一线城市，尤其是城市中心优质稀缺住宅用地备受追捧。于是，2014年的地王也就出乎意料的多，成为了该年土地市场的最大特点。不管是总价地王、单价地王还是区域地王，从年头到年尾层出不穷并屡屡打破纪录。一句话，“开发商真够拼的。”

　　此外，2014年的土地成交呈现先扬后抑再扬的“V”形曲线，一季度土地市场数据全线飘红，之后一路走低，到了年末再度翘尾。搜房网分析师李宗洲认为，主要原因是2014年春节前后新房市场较热带动土地市场升温，而进入5月以后受信贷政策影响地市转冷，到了年末，增加优质地块的供应，刺激土地市场的回暖。

　　再有，2014年的上海地产圈迎来了不少新面孔，北京金隅、厦门（楼盘）源昌、中民投、珠海（楼盘）华发、格力地产(600185,股吧)等企业首次进场便纷纷重金布局上海，与原有沪上开发商分庭抗礼。

　　克而瑞研究总监薛建雄认为，尽管市场总需求不足，但是改善型需求依然旺盛，以上海为代表的一线城市土地价值无可取代，被开发商普遍看好。

　　易居(中国)控股执行总裁丁祖昱对2015年土地市场进行了预判，他认为，土地成交还会继续保持活跃，因为土地增量有限，总成交量上升的可能性较小。但是单价地王还是会出现，平均楼板价总体上扬。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者表示，2014年上海控制土地增量、盘活土地存量的工作做得不错，未来新增用地会更加稀缺，招拍挂出让的土地价格会高企不下，而在严格控制用地的政策背景下，低效土地再利用和工业用地转换的工作会加快步伐，以解决城市发展的用地需要。

　　出让总价仅低于2013年

　　同策咨询研究部数据显示， 2014年上海土地市场累计成交总金额为1764亿元，尽管比历年最高值2013年的2262亿元下滑了22%，但相比过去几年，2014年仍然是仅次于2013年的第二高年份。

　　值得关注的是，2014年诞生了上海历史上最高总价地王—黄浦区小东门街道616、735街坊地块，以248.5亿元的成交总金额打破了之前的徐家汇(002561,股吧)中心地王纪录。

　　另外，根据中原地产的统计资料显示，排名去年上海市土地市场成交总价TOP10前五位的地块均位于市中心区域，受限于国土部对商品住宅用地出让面积的上限，加上市区稀缺地块单价的高企不下，高总价的土地将总是出现在市区优质区域。

　　“一哥”董家渡

　　2014年11月18日，董家渡地块即黄浦区小东门街道616、735街坊地块被中国民生投资有限公司、上海外滩投资开发（集团）以及佳渡置业联合体以248.5亿元竞得，虽然没有达到之前业内预计的300亿元并打破全国总价地王纪录，但毫无疑问刷新了上海土地总价纪录。

　　事实上，早在去年9月初，为符合外滩金融集聚带开发建设，上述地块采取了带规划方案的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发，将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心，成为上海国际金融中心的有机组成。

　　据悉，该地块出让面积12.67万平方米，容积率5.54，规划为商业、办公、住宅综合用地。地上总建筑面积不超过701900平方米。地块开发中商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，目前董家渡地王北面的绿城黄浦湾、华润外滩九里已经成为沪上标杆性的滨江豪宅项目，均价在8万-10万元之间，部分较好的房源，单价甚至在10万元以上，董家渡地王的住宅部分未来势必也将打造成类似定位的滨江豪宅。

　　大宁地块面粉贵过面包

　　另外一个不得不提的土地是闸北区大宁路街道325街坊地块，2014年1月28日，该地块在现场经过15家知名房企参与、140轮的激烈竞价，最终被方兴地产以101亿元的总价拿下，仅次于董家渡地王位居第二，同时，它的溢价率为111.59%位居第十，折合楼板价47609元/平方米位居第六，是2014年唯一一块同时进入成交总价、溢价率、楼板价TOP10榜单的土地。

　　据早报记者了解，大宁板块商品住宅均价为35000元/平方米，板块内价位较高的天祥琴苑和大宁瑞仕花园单价分别为43600元和39400元，因此该地块47609元/平方米的成交楼板价已经明显超过了周边在售楼盘的价格，成为了“面粉贵过面包”的典型。

　　德佑地产分析师赵葆根表示，尽管该地块为上海少有的优质纯住宅用地，但如此高的楼板价仍是出人意料，未来房价可能会冲击10万元/平方米的天价，引发闸北新一轮的房价上涨。

　　同策咨询研究部分析师许之静认为，地块出门即可上中环、南北高架，驾车到两个机场的时间都在30分钟左右，周边近邻大宁商圈和灵石公园，各类生活配套设施齐全，豪宅的定位毋庸置疑。

　　据悉，方兴地产将在地块上打造以金茂品牌为核心的高端居住府系产品—大宁金茂府。预计于2015年4月开盘。

　　溢价率大幅降至47.55%

　　剔除保障房用地，2014年上海全年出让住宅用地90幅，平均溢价率为47.55%，较2013年83.67%的平均溢价率大幅下滑。陆家嘴(600663,股吧)核心区域史无前例的地下空间出让刷新了该年溢价率纪录，而临港新城板块的土地市场则继续着2013年的火热，前十名中独占三席。

　　地下空间首夺第一

　　从2014年的土地市场成交溢价率TOP10榜单来看，浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程地块以10亿元总价成交，以245%的溢价率成为榜首，但远远不及2013年排名第一的490%。

　　该地块位于陆家嘴核心区域，地理位置优越，为前十名中唯一的景观休闲用地，地上部分将建设绿地等公共配套设施，地下部分将建设商业项目。

　　值得一提的是，地块的地下商业部分规划建筑面积多达3.62万平方米，占了绝大部分。以招拍挂的方式出让地下空间，在全国范围内虽有先例，但依然比较少见。上海中原研究咨询部高辑理龚敏认为，考虑到市中心土地的稀缺性，出让休闲、景观用地的地下空间，或许是中心区域土地市场新的发展趋势。

　　德佑地产分析师赵葆根介绍，随着大型城市市中心土地资源日趋紧张，日后地下空间的招拍挂将会变得更加普遍。

　　“这类地下空间对地段的要求较高，不少开发商缺乏开发地下空间的经验，所以有很大的流拍风险。” 赵葆根说。

　　临港新城持续热卖

　　由于2013年自贸区落地的影响，临港新城涌现了一大批高溢价土地，当年溢价率前七名全部被临港新城主城区板块的地块包揽，溢价率最低也达到了379.38%。

　　而2014年自贸区的火热开始逐渐退烧，像2013年年底那样超过400%的疯狂溢价已经难觅踪迹，不过临港新城板块的土地依然备受追捧。根据中原地产的数据，临港泥城社区DE03-I-5地块、临港泥城社区DE03-F-1地块、临港芦潮港社区C0102地块以222%、224%、118%的溢价率分别位列榜单第二、第三和第七。虽然没有之前那样夸张，但考虑到这三个地块都不是位于临港新城主城区，所以溢价率也并不算低了。

　　搜房网分析师李宗洲表示，2013年下半年的连续利好，让大临港板块成为整个上海版图的热门区域之一，临港土地市场水涨船高，因此2014年依旧延续了之前的火热。

　　另外，泥城社区上一次出让的宅地楼板价仅为4269元/平方米，而2014年出让的临港泥城社区DE03-F-1地块和临港泥城社区DE03-I-5地块的楼板价分别为7576元/平方米和7489元/平方米，分别大幅上涨77.5%和75.4%。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉早报记者，临港新城板块的产业聚集和人口导入还不足，土地的高溢价很大程度上依然有自贸区概念的推动，整体的成熟至少需要五年以上时间。

　　2014年“夭折”土地一览

　　优质土地引得众房企纷至沓来，不惜重金得手，但一些位置较差的土地就没那么幸运。根据搜房网数据统计，2014年上海土地市场共计流拍土地14幅，大多数位于郊区且基本为商办用地，不过，纯宅地也有流拍现象为这两年罕见。

　　嘉定区马陆镇黄泥泾以南、泥家浜以东地块（16-06）自2014年8月12日接受竞买申请以来，共吸引18家公司提交申请书，迄今为止却无一人申请竞买。最终于9月4日以流拍收场。这是自2013年以来上海首个宣布终止出让的纯宅地。

　　12月25日，嘉定区嘉定新城A03-5普通商品房地块因为直到最后一刻仍无一家提出竞买申请，最终落得流拍结局。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进分析指出，从该地块的区位看，总体上属于嘉定新城白银路地铁站边上的一个角落，而且周边是A5和A30高速的交会处。从居住角度看，可能会影响未来居住的舒适度。

　　另外，2014年12月24日-25日，松江区新浜镇首推3幅商业用地，分别为松江区新浜镇SJS80001单元19-03号地块、20-01号地块和21-03号地块，起始楼板价仅为1322元/平方米,为去年拍地最低楼板价。却依然无人问津。据了解，新浜镇作为松江区的农业重镇，尽管地理位置优越，水陆交通便捷，但毕竟地处市郊，从开发商资金回笼而言，以纯商业用地开发未来风险比较大而受冷遇。

　　宅地成交楼板均价过万

　　尽管2014年的土地成交总面积、总金额以及平均溢价率都不及2013年，但平均成交楼板价却大大地扳回一城，尤其是住宅用地楼板价以10400元/平方米比2013年的6643元/平方米大幅上涨56.56%。

　　根据中原地产研究部提供的数据，2014年排名第一的前滩地区Z000801编制单元36-01地块的成交楼板价已经达到66629元/平方米，成为沪上有史以来的单价地王，楼板价超过40000元/平方米的土地则有六块。而2013年排名榜首的楼板价仅为42821元/平方米，这在2014年甚至排不进前五。开发商对于优质宅地的争夺可谓不惜血本。

　　前滩包揽单价地王前两席

　　去年土地楼板价的逆势上扬，圣诞节期间的土地盛宴功不可没。仅12月24日一天就有12幅经营性用地出让，其中5幅前滩地块成为土地市场的焦点。最后，浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块、32-01地块、38-01地块这三幅纯宅地分别以楼板价66629元/平方米、65832元/平方米、53905元/平方米的成交价出让，并分别位列去年土地市场成交楼板价TOP10榜单中第一位、第二位、第四位。

　　值得关注的是，从65832元/平方米到66629元/平方米，单价地王的屡被刷新前后只用了不到四个小时。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，前滩土地市场的火爆局面反映了目前房企回归一线城市的急迫心情，从而引发新一轮土地出让和竞价的高潮。

　　尽管前滩作为未来的市中心、有着“第二个陆家嘴”的世界级规划利好，但如此高的楼板价依然远远超过市场预期，据早报记者了解，目前前滩区域尚处于开发初期，一些邻近前滩的楼盘价位水平已然不低，例如合生时代锦苑今年的均价达到5.25万元/平方米。但即便如此，前滩宅地的“面粉价”还是高过了“面包价”。据测算，未来前滩产品销售价格势必要达到10万元/平方米。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，这样的地价显得有些非理性，对于开发商来讲，将来可能会面临比较大的开发压力，毕竟前滩板块还很难接受10万元/平方米的销售价格。

　　另外，前滩商办地块的成交楼板价也达到了30000元/平方米以上，业内人士认为，随着上海未来3-5年大量写字楼项目的入市，难免会出现过剩现象，前滩同样面临招租的压力。

　　东外滩“乌鸦变凤凰”

　　除了前滩，杨浦东外滩板块在去年也是亮点颇多。2014年土地市场成交楼板价TOP10榜单中，杨浦区平凉街道47街坊和18街坊分别以41078元/平方米和39264元/平方米的楼板价位列第七、第八，41078元/平方米更是创下了杨浦单价地王纪录。

　　而东外滩另一个地块杨浦区大桥街道117街坊以仅比第十位33740元/平方米的单价少17元的微弱差距屈居十一位。如果不是前滩板块的年末爆发，去年杨浦东外滩将占据榜单三席成为最耀眼的板块。

　　目前杨浦东外滩板块已经成为黄浦江两岸综合开发的重点区域之一。根据规划，未来将被打造成以商贸业、物流、生态为主导的滨江板块。据了解，板块周边主要在售楼盘为保利香槟苑和翡丽云邸，今年的均价分别达到了50000元/平方米和60000元/平方米的水平，已将东外滩板块带动成为了新兴的高端板块之一。而去年拍出的几块地未来售价很可能达到70000元/平方米以上的水平。向来被视为“下只角”的杨浦或将拥有属于自己的滨江豪宅区。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，随着品牌开发商拿地力度加强，区域内产品也有高端化的倾向，因此东外滩已经具备了滨江豪宅区的潜质。

　　克而瑞研究总监薛建雄则认为，东外滩的房价超60000元/平方米，达到了目前的临界点，加上周边配套设施一般，居住环境不佳，还不具备做高端产品的外部条件，发展有待时日。