国际市场上的房企“running man”

　　绿地：高速扩张的“国际绿”

　　高歌猛进式的扩张，遍布全球的大手笔投资，已经为绿地带来近200亿元的销售收入。在绿地集团董事长张玉良看来，相比资本收益，两年的国际化实践经验给绿地带来的成熟的海外开发模式以及全球资本市场的通路更具价值。

　　营收扩大6倍

　　在2014年的最后一个月里，绿地海外扩张之路依然势头不减。

　　12月22日，绿地集团与韩国首尔市在首尔签署项目合作谅解备忘录（MOU），将集团旗下超高层综合体品牌“绿地中心”落子首尔。拟投资逾200亿元人民币开发建设首尔最高双塔建筑，并将其打造为中国企业在韩总部基地。

　　12月15日，绿地与Forest City Ratner Companies（森林城集团纽约公司）合作投资开发，纽约30年来最大规模房地产综合体项目之一的布鲁克林太平洋(601099,股吧)公园项目正式开工。该项目计划总投资超50亿美元，是中国房企迄今为止在美最大投资，绿地集团美国公司持该公司70%股权。

　　绿地内部的一份“海外攻略”显示，2014年，公司将确保海外销售收入达到200亿元，相比2013年海外房地产30亿元的业务营收增长约6倍。而2015年这一数字将达到400亿元。

　　2014年对于绿地的海外战略可谓是大大提速的一年，新进英国伦敦、加拿大多伦多、马来西亚新山。在美国、澳大利亚、韩国大规模追加投资。一批项目启建并收获，“洛杉矶绿地中心”正式开工，济州项目首批产品交付。两家绿地酒店分别落户洛杉矶和悉尼，绿地国际酒店管理集团成为首个落户悉尼发展的中国酒店集团。

　　绿地集团董事长张玉良坚定推动绿地出海缘于对站在世界舞台的渴望，他在年末接受北京（楼盘）媒体采访时表示，“企业竞争的最高层次就是全球竞争，这是所有大企业的必经之路。”

　　高单价促业绩暴增

　　进一步加大投资力度的同时，前期投入的项目已进入收获期。其在全球9国13城项目也于2014年集体亮相。

　　绿地集团官网发布的消息显示，绿地海外业务2014年四季度已经开始冲刺，最新在悉尼及伦敦投资开发的绿地珑玺、绿地兰姆高端公寓已销售183套，销售总额已达10亿元，平均销售价格超过9万元/平方米，成交均价甚至刷新北悉尼新房单价纪录。

　　在韩国作为绿地独资拓展海外的第一站，短短两年间收获颇丰。首个项目绿地韩国旅游健康城2012年10月落地济州岛，首期住宅产品年内实现销售额超10亿元。2014年4月首批产品交付。8月在济州岛健康医疗城区域扩大投资，新获470亩土地。目前，绿地济州项目一期叠加式别墅产品400套已竣工交付，去化约95%。绿地方面透露，2014年绿地在韩国市场实现销售收入有望突破45亿元，在韩累计销售将超55亿元人民币。

　　根据克而瑞提供的数据显示，绿地11月的销售业绩高达380亿元，其中160亿元是大宗交易和海外收入。绿地海外项目高单价成为迅速拉动业绩的着力点，可以说海外项目方面是绿地11月业绩爆发的重要原因。

　　此前绿地集团副总裁许敬表示，绿地国内销售与海外销售的最佳比例为3：1。在绿地的规划中，未来5年，将强化全球经营，多元发展，使企业的全球投资布局更加完善，跨国经营水平全面提升，到2020年企业跨国指数达到25%以上。

　　自主品牌的海外拓展

　　绿地先人一步涉足海外市场，前些年以几千万的实际投资额就获取了十多亿元的销售金额，有着获取丰厚利润的战略眼光。兰德咨询总裁宋延庆这样评价绿地的海外投资战略。

　　的确，绿地在2013年收购美国洛杉矶中心区大都会的项目时选择了与亨瑞集团（全球最大的美国移民地产投资商）合作，亨瑞集团利用夹层融资将当地银行的贷款利率下降到最低。据了解，绿地一期公寓项目的1亿美元债权融资已经完成，预计总的融资额为5亿美元。

　　在低成本融资的同时，绿地已通过不断的探索，形成了一套相对完整的海外开发流程经验。以绿地韩国旅游健康城为例，从项目获取到首批产品今年交付使用，已经率先实现了项目首期的完整开发，作为绿地海外试水项目，团队在经历了“不适应”到“适应”再到“游刃有余”的过程，在管理模式、销售模式、建队模式上收获了宝贵经验。

　　莱坊上海（楼盘）研究及咨询部主管杨悦晨指出，绿地海外开发仍延续了国内的模式以销售收益为主。将自身在国内的品牌、客户等优势资源向海外延伸，降低不确定性和风险。另外，绿地在海外投资，追求可持续的跨国经营，致力于提升企业品牌的国际影响力和国际资源获取能力和团队的自主开发能力，未来具备进一步的发展空间。

　　张玉良总结，“回顾绿地两年国际化之路，呈现在行业面前的表象，是高歌猛进的扩张，但事实上，我们深感比资本收益更具价值的，是我们探索出的更为成熟的开发模式、融入国际市场的路径方式，更重要的是，国际化实践也正全方位地反哺于企业的加速成长。”

　　万达：捆绑式开发演绎“抢逼围”

　　自2012年开始，万达就将触角伸至海外，并一路高歌猛进，展现出惊人的发展速度。据中国经济网不完全统计，这几年，万达海外立项的项目投资总规模已经突破500亿元人民币。而酒店捆绑公寓和本土化开发则成为其快速扩充境外蓝图的两大“杀招”。

　　高频率大手笔

　　一直以来，对于海外市场万达始终表现出惊人的胃口，投资频率之密集、强度之大，令同行叹为观止。

　　单2014年里，万达就先后5次出海。

　　2014年初，万达宣布投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目；随后，6月以2.65亿欧元收购西班牙马德里的地标建筑西班牙大厦；7月，万达宣布，将投资9亿美元（约合55亿元人民币）在美国芝加哥建设一座高350米、地上89层的五星计店及公寓项目，建成后该项目有望成为芝加哥第三高建筑；8月，万达中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块，将投资12亿美元打造一个综合性地标性建筑。据称，该项目是战胜了十几家来自北美及亚洲的竞争者获得的。仅过了一个星期，万达又宣布成立万达澳大利勋司，计划在黄金海岸投资9.71亿澳元建设一个海滨度假村。

　　万达董事会秘书刘朝晖就表示，目前集团已在伦敦、马德里、澳大利亚昆士兰及洛杉矶进行投资，未来会继续在法制健全的地方寻找投资机会，逐步增加海外投资比重。

　　集团董事长王健林更诗开表示，万达集团的战略目标是到2020年，至少二成销售收入来自海外。

　　酒店捆绑公寓

　　其实，细数这几年万达在海外的投资项目就能发现，万达的海外投资模式有规律可循，即酒店捆绑公寓。

　　以澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目为例。万达方面称，该项目是黄金海岸唯一获批直接濒临海滩的五星计店和公寓项目，规划建筑面积约14.6万平方米，由三座超高层塔楼组成，是黄金海岸唯一的超高层三塔项目，其中一栋为五星计店，两栋为销售型酒店式公寓。

　　西班牙马德里项目同样如此。2014年6月4日万达集团发布公告，宣布将收购位于西班牙马德里的地标建筑—西班牙大厦。该项目的收购金额为2.65亿欧元（约合28.17亿港元、22.5亿元人民币），总占地面积4655平方米，将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业，预期建筑面积约为83228平方米。

　　对此，王健林就坦言，酒店捆绑公寓的方式能够尽可能少地占压资金，卖掉公寓可赚回或基本赚回一个五星计店。“单独做酒店的投资回报率太低。”

　　RET睿意德投资部总经理叶子华则分析道，万达在酒店本身发展的路径上，仍需要时间的积累，但其公寓和住宅的销售速度则相对较快，所以，万达在做酒店项目的同时会捆绑住宅和公寓。

　　迅速本地化

　　值得一提的是，万达正有意识地规避海外项目变成“中国城”的可能，迅速本土化、市场化成为其又一大发展特色。

　　以万达伦敦ONE项目为例，万达方面表示，针对该项目，公司只派了一个首席执行官、一个财务官，其他的所有职员都从当地找。王健林就指出，海外项目需要快速本土化、市场化，评估这个项目找当地的评估公司，建设找当地的建设公司招标，销售委托当地的中介机构销售，工程监理就找当地的工程监理公司。“那些中介机构虽然要收一些钱，但可以很好地帮助我面避风险、把控质量。”

　　据了解，最近4年，万达通过十几家国际猎头，招聘了许多国际化员工。用王健林的话说，万达的总部机关、各个部室里面差不多有接近100位老外—真正的老外。“这些人进来以后，确实对万达国际业务发展有很大的帮助：到英国办事有英国人，到美国办事有美国人，这些人才不论是从项目的评估方面还是法律方面，都给我们提供了很好的建议。”王健林如此说道。

　　复星：海外投资反哺国内市场

　　在过去的一年中复喧际在海外市场的一系列收购行动着实引人注目。大规模收购建立在各地的平台公司支撑区域发展。同时，对国内项目反哺，形成了一套复兴独有的海内外互补的投资模式。

　　投资比将占一半

　　复喧际在2014年年末再度在海外市场发力，宣布其日本子公司IDERA Capital Management Ltd.已完成对东京品川区品川公园大厦的收购。这是IDERA今年5月加盟复星后，第二单日本物业收购。复星地产总裁徐晓亮亦表示，未来期待IDERA作为复星在日本的房地产投资管理平台，在复星地产的支持下，继续积极开展在日本地产领域的投资。

　　的确，在过去的一年中复喧际在海外市场的一系列收购行动着实引人注目。包括以7.25亿美元购买纽约第一大通曼哈顿广场、对伦敦金融城劳埃德钱伯斯大楼的6450万英镑(1.02亿美元)收购交易、对日本东京天王洲花旗银行中心的收购以及年初以超10亿欧元收购葡萄牙最大保险公司。

　　负责复喧际地产业务的复星地产总裁徐晓亮表示，在银行贷款和保险商资金的支持下，复喧际正在洛杉矶、巴黎、汉堡、法兰克福、里斯本和悉尼等地寻求更多房地产交易。他表示，“在国外的大城市里，还有很多资产的价值被低估。公司正在寻找写字楼、酒店和住宅资产的进一步投资机会，不但对完成的建筑有兴趣，也有意购买开发中的项目。”

　　对于未来海外市场的规模，复星地产方面透露将占到一半。根据大的战略图景，整个复星地产的板块将达到5000亿元人民币的规模，名下的资产规模有望在2020年之前从目前的1400亿元人民币增长两倍以上，至5000亿元人民币。公司计划将海外物业在投资组合中的占比，从目前的21%提高到50%。

　　国内外双赢

　　复星在海外投资战略可以分为正向投资、反向投资两方面。正向投资可以简单理解为复星直接投资海外项目，进行全球化的布局，主要包括：资产、平台公司以及二级市场。

　　值得注意的是，与其他的国内房企开发销售的模式不同，复星的海外战略以收购占据较大市场份额的当地公司来实现国际性城市地标物业的收购。

　　莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨指出，复星地产通过收购目标当地的平台公司展开收购，选择资产价格较低的时段进入，以收购国际性城市地标物业并放租形式收益，同时也能更好地理解当地市场及政策。

　　这与复星的整体战略相关，经过3年的调整和重新梳理，复星地产控股将作为复星集团在房地产领域的投资及管理平台。

　　而在海外市场在当地收购平台公司以更好地帮助复星完成资产配置。徐晓亮表示，房地产毕竟是本土化较强的行业，了解一个城市需要大量的人力物力，这样的平台公司已经具备的资质将大大加快复星在当地的投资，迅速辐射更多的地区。而对于这些被收购的公司，复星可以带去更多的资金和全球化的视野，并嫁接中国发展机会。所以在海外投资战略方面，复星更关注于收购平台性公司的机会。

　　与此同时，反向投资则针对复星地产在国内开发的蜂巢城市，在海外投资可以反哺国内投资的相关项目。与五大蜂巢产品相关联的优秀资产和公司，复星就会选择投资。让这些海外公司能够分享中国发展的动力。

　　服务企业中长期

　　目前，复星地产的境外投资分别分布于伦敦、纽约、东京和香港，均为全球金融中心，资产类型包括核心物业、资产管理公司、地产开发等。

　　作为复星集团国内和海外的“双轮驱动”的战略之一，在海外市场的拓展将进一步助推复星集团成为一个以保险为核心的金融集团，一个以产业深度为基础的投资集团。

　　“从目前的情况来看，复星地产在全球化布局方面还是比较快的，相对于其他投资板块，我们全球布点也比较多，因此积累的经验会在不同的投资板块之间形成分享。复星将密切关注全球市场资产价值的周期性变化，发掘资产和资金错配的机会，创造更多增值空间。”徐晓亮指出。

　　未来复星地产将进一步通过形成的“5-4-2”阵型战略规划—包括上述五大功能在内的蜂巢城市，以投资、融资、开发、商管为主要运作模式的四轮驱动，再加上海外正向、反向投资和国内收购兼并来完成未来发展战略布局。

　　碧桂园：延续国内高周转模式

　　作为国内较早一批跨出国门的开发商，短短两三年时间，碧桂园便在马来西亚和澳大利亚两个市场做得风生水起，海外业务正为该公司贡献越来越显著的业绩，拓展海外已成为碧桂园的长期战略。

　　在碧桂园的出海过程中，该企业延续了其高周转的开发模式，并通过挂钩金融项目、搭建O2O平台等方式确保其出货速度。

　　快速开发快速周转

　　针对海外市场，碧桂园秉承了其快速开发、快速周转的传统特色，即通过与自己的建筑施工队、装修公司和材料供应商合作，达到成本和时间极度集约。

　　例如澳大利亚项目展厅建设过程中，碧桂园复制了其在国内的经验，几个施工队同时进场，几个界面同时施工，将工期大为缩短。

　　与此同时，碧桂园将国内“轰炸式”营销手段带入国际市场。据了解，碧桂园在马来西亚展开海陆空轰炸式营销，无论是一次推售上万套房源，还是将大批客户空运到当地海边等，都带着显著的碧桂园标签，几乎颠覆了当地的卖房传统。

　　值得一提的是，为促使碧桂园在海外依然保持其国内的快速度，公司采用了充分授权的制度，保证其海外项目拥有极强的灵活性。

　　据碧桂园马来西勋司相关负责人透露，董事局主席杨国强给予他充分授权，在人员以及费用等问题的审批上都比国内其他公司更加灵活，甚至在拿地方面都具备一定程度主导权，令碧桂园在海外市场亦可保持较快的周转速度。

　　海外项目资产化

　　与此同时，为了加速海外市场项目的出货，碧桂园步入境外项目资产化的道路，尝试将旗下楼盘与金融产品挂钩，即通过购买当地债券产品经过抵押实现拥有当地房产从而达到增值目的。

　　以碧桂园的悉尼项目为例，2014年年初，碧桂园在澳大利亚子公司斥资7300万澳元购买位于悉尼西北部的一处开发用地。这是继马来西亚之后碧桂园又一海外战略的扩张，主要作为高端住宅开发，占地面积仅约1.7万平方米。此前有机构估值，上述项目800多套房源货值大约在6.11亿至6.72亿澳元之间。

　　碧桂园方面表示，为了推货，公司尝试各种销售方式，目前公司拿出很小部分房源挂钩当地金融产品，通过购买当地债券，经过抵押资金拥有碧桂园房产。一般来说给与这样客户的楼盘价格是明显低过周边楼盘价，让投资者有足够的空间增值。

　　IFG移民金融集团总裁陆永康对此种方式表示认同。他指出，近一年来，海外投资的人群不单是想移民，更多是考虑投资的价值，但由于纯粹购买房产会面临当地政策、税费等因素产生的高成本，存在不可控的风险，因此很多人喜欢购买当地金融产品。

　　线上线下联动

　　必须提及的是，以进一步开拓海外市场为目的，碧桂园开始着力打造碧桂园IEC，通过线上线下联动的方式对海外市场进行全面覆盖。

　　据了解，碧桂园IEC（全称碧桂园国际展销中心）是碧桂园集团开拓海外市场的重要一步，也是中国地产行业首创的4S旗舰店，致力于为每个成功的中国人规划全球优质资产。通过IEC官网，用户能够最快掌握碧桂园海内外明星项目的最新动态，此外，官网还涵盖海外投资、置业、移民、留学等多方面最新权威资讯。

　　目前，碧桂园IEC已布局到北京、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、重庆（楼盘）、沈阳等12个国内主要城市的核心地段。碧桂园方面表示，此次碧桂园IEC延续了O2O的互联网思维，通过IEC官网可以直通十二大展厅，线上了解碧桂园海内外明星项目最新动态与资讯，咨询投资置业移民留学疑问；同时还可报名参与线下精彩活动，预约线下看房，参加海外房产推介会等。