抢地大战 中小房企逐鹿上海滩

　　中小房企不惜血本抢战一线城市，究竟是福是祸？

　　东地产财经周刊

　　“中小房企蛮拼的。”“深耕上海（楼盘）的，败给了要进上海的。”……在业界的热议中，刚刚过去的2014年，中小房企成为上海土地市场主角。

　　高潮时刻

　　12月24日，格力地产(600185,股吧)与上海弘翌投资合伙企业联合以总价16.14亿元斩获前滩地区32-01地块，溢价率高达127%，单价65832元/平方米。

　　同日，三湘股份(000863,股吧)旗下两子公司与康晟发展有限公司以18.61亿元竞得前滩地区36-01地块，溢价率113%，以楼板价66629元/平方米刷新全国单价地王记录。

　　这不过是全年土地市场的一个缩影，2014年，珠海华发股份(600325,股吧)、重庆（楼盘）蓝森房地产、合肥（楼盘）华邦集团……一连串陌生的名字，刺激上海土地市场。

　　《东地产财经周刊》（东地产微信号：dongdichan）统计显示，2014年12月拿下地王的企业，以五十强，百强企业为主，前十强，前二十强的企业不多。以前滩地块为例，格力是外来企业，三湘虽然是本地传统企业，但也不是在做全国性的规模。由此可见，20强企业对于高价拿地还是比较谨慎，反而是五十强、百强这类企业拿地的诉求更大，对于未来预期更高，能够给出的溢价也更高。

　　分化时代

　　一线城市的市场成熟度和土地稀缺性，决定了其土地价值，在市场调整期，一线城市的市场更坚挺，相比较二线城市所承受的冲击也相对较小。2014年土地总价、楼板价、每亩地价三大TOP10榜单都难觅二线城市地块影踪。

　　上海财经大学房地产经纪研究中心主任印堃华在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）采访时表示，在经济下行压力下，很多三四线城市房企库存绝对值过高，越来越多房地产企业尤其是中小企业将目标锁定在一线城市，以期获得较大收益。但是，现在进军一线，中小房企也不好做。

　　机遇与风险并存

　　“拿了地并不意味着赚钱”，印堃华表示，“上海人买房考虑问题很多，比如，开发商，地块，周边设施等等，一般企业满足不了他们的要求”。

　　克尔瑞研究中心高级研究员杨科伟告诉《东地产》记者，市场上有房子就买的时代已经过去，开发商建造的房子必须符合区域气质，并且满足群众逐渐提升的认知水平，企业才能站稳脚跟。

　　根据中原地产对过去5年全国地王的监测来看，除了少部分地王项目运作较为成功外，相当部分的运作压力较大。

　　印堃华向记者表示，房地产行业分化趋势越来越明显，大企业，大集团所占市场份额不断增加，中小企业现在进军一线城市实属冒险。随着地块价格的抬升，很多本地中小房地产企业已经开始走下坡路。房地产行业现在正在逐步回归市场，市场竞争必然越来越激烈，行业专业化是必然趋势，中小企业需谨慎拿地。

　　杨科伟表示，尽管一线城市土地的利润率明显大于二三线城市，但是外地中小企业进军一线，必须要防止出现水土不服现象。在树立良好的品牌形象之余，切记要生产对路的产品，保证开发的房子之后要有正确的销路，加速项目周转，从而保证充沛的现金流。