最重要的税

　　——对住宅房产税的一些看法和建议

　　东地产财经周刊专栏撰稿 TERRY 杨子江

　　房产税，是最重要的税，也应该是最简明的税，最平常的税，是最容易也最应该征收好的税。

　　首先应该明确的是，我们这里探讨的是商品房住宅的房产税情况，涉及到商铺、办公楼等其他性质的房屋情况已经有相关政策法规，这里暂不讨论。

　　之所以说房产税是最重要的税，因为对于类似常见的流转、交易环节中的税收，如营业税、增值税、契税等之外，房产税是对于不动产（特别是其巨大的存量房资产）的保有环节征收的最重要税种。涉及面广、标的大，虽然税率低，但是总金额高，而且还可以保持长期相对稳定。

　　这几乎是每一个公民、机构身边的最常见税种，其中包括了国家意志、公民意识、法治理念、产权意识、财税规定、市场评估等多重涵义。

　　普遍征收，逐步到位

　　建议采取普遍征收的方式。原则上只要是商品房住宅，都应该征收房产税，不存在免征的状况，只有估价、税率上的区别。这里有一个长期性、制度性、公平性的考虑。

　　当然，我国的住宅产品面广量大，内部差异也比较大。

　　可以逐步实施到位。从可操作性考虑，不妨先对2000年以后交付的商品房住宅试行征收，因为这些住宅基本上土地出让（转让）手续相对清晰，房屋产权资料、交易资料较为完整，业主经济情况相对稳定，住宅房屋基本处于正常使用状态，物业的日常维护管理也多数正常。而且，这部分住宅占据了现有各类住宅总量的一半以上。

　　对于2000年以前的一些住宅，建议可以分几步走。一些售后公房，还包括房改房，经济适用房，动迁补偿的房源等，考虑到当时的社会经济情况和业主状况，结合房源实际情况（房龄长、老旧状态多、环境和配套设施有待改善等等）。首先厘清产权关系，这是大前提，必须进入商品房状态才有效。然后可以逐步考虑，先不征或缓征。以后开征的税率也可以低一些。

　　至于其他一些性质的住宅，包括原有的直管公房、老花园洋房、里弄等，以及其他产权形式的房源，另议。

　　房地属性，认房不认人

　　在具体征收中，之前有上海（楼盘）、重庆（楼盘）版本的实施办法，因为要结合家庭、个人情况，包括平均面积，已购房的套数等等。实际复杂多变，既有悖于市场发展，也使得实际操作复杂化。不利于征管工作的正常开展，广大群众也不容易了解和接受。那种把交易中心和税务机关的正常事务工作，和购房者的家庭、婚姻、子女情况等等牵扯进去，不仅事倍功半，而且情况是在变化的，现有的一些做法属于刻舟求剑，近乎滑稽。所以，有业内同仁称其为“最难收的税”，某种程度上看，不无道理。

　　建议还是首先从商品房住宅的房地属性着手。只要是商品房住宅的，不管业主状况怎样，是首套房还是多套房，是否有超过平均面积（这个本身就很滑稽）等等。税率是一个体系内的，只要经过第三方——房地产评估机构的客观评估房屋价值，根据有关部门规定的税率细则，就照章纳税。

　　简单点说就是“认房不认人”。房产少的人少交税，房产多的人就多交税，自然算术加法。一旦上家卖出了，下家买进的，继续按这个税率来交。简便易行，让市场来选择，让购房者自己用脚来投票。

　　低税率为主，区别对待

　　从长计议，对于大部分普通商品房，税率应该相对低一些。特别是前述一些建于2000年之前的售后公房，动迁补偿房源等，本身房龄长、结构设施老旧，业主和居民（租户情况）多数收入不高，可以采取较低的税率。但是再低，也不代表不征或免征，该征的一定要征，这是有严肃性、制度性的。

　　于此同时，我们也不建议采取惩罚性的高税率，包括搞多套房的累进收税。因为高税率的结果往往导致人们往偷税、逃税的方向去考虑。对此，可以从现有的物业收费标准方面得到一些参照借鉴。

　　举个例子，什么税是征管最容易便捷，纳税人非常配合的？印花税！税率低、计征快、窗口直接操作完成，这些优点显而易见。反之，越是手续繁杂、越是税率高，其征管成本也越高，往往容易事半功倍，弄巧成拙，甚至滋生寻租和腐败。

　　当然，对于一些占用社会、环境资源较多较好的商品房住宅，特别是那些独栋别墅、市中心稀缺地段的高端豪宅等等，可以参照地段分类、基准地价、占地面积、容积率指标等等，采取较高的税率。这本身也是一次合理的社会再分配。

　　房屋估价与征管措施

　　房屋估价。这是征管的重要依据之一。这部分工作量很大，可以采取两条途径：

　　首先，分年度、按周期评估。因为市场本身也在不断变化，对于所征管对象房产，可以5年为一个时间周期，每年评估约20%左右的房产，每5年一个循环。

　　第二，机器与人工相结合。由于房产存量和新增量都很大，建议可以电脑软件、数据库运用的方式进行大批次的系统评估，结合部分房地产估价机构的人工估价、审核、复议等。对于一些高税率房产、特殊性质物业等，必须以人工评估和系统评估相结合，以更好地保证公正、客观与时效性。

　　再者，建立档案，长期维护。房地交易、税收部门等联网对接。虽然万事开头难，但是好在这部分工作已经开始逐步进行，而且现在的统计手段和管理设施也越来越先进、周全。有利于今后更好地进入长效和常态化的运行。

　　用途逐步公开

　　结合我国国情，参照其他国家、地区的经验，房产税的主要用途应该逐步公开，其用途主要集中在一些地方的支出，完善社区公共设施建设和福利保障……等等。这样也基本符合“取之于民、用之于民”的原则。

　　聚沙成塔、集腋成裘。房产税事关千家万户，也竖家和地方的重要财政税源。这项极其重要的税收，其肩负的使命也重大而长远。个人看来，应该更多地从普遍性、系统性考虑。以“普遍征收，房地属性，认房不认人，低税率为主，定期评估”的原则为主，增强征收管理上的可操作性，并且具备公平、简便、稳定、总量把控的特性。

　　房产税，是最重要的税，也应该是最简明的税，最平常的税，是长治（楼盘）久安的税，也是最容易也最应该征收好的税。