宅地成交楼板均价过万

　　尽管2014年的土地成交总面积、总金额以及平均溢价率都不及2013年，但平均成交楼板价却大大地扳回一城，尤其是住宅用地楼板价以10400元/平方米比2013年的6643元/平方米大幅上涨56.56%。

　　根据中原地产研究部提供的数据，2014年排名第一的前滩地区Z000801编制单元36-01地块的成交楼板价已经达到66629元/平方米，成为沪上有史以来的单价地王，楼板价超过40000元/平方米的土地则有六块。而2013年排名榜首的楼板价仅为42821元/平方米，这在2014年甚至排不进前五。开发商对于优质宅地的争夺可谓不惜血本。

　　前滩包揽单价地王前两席

　　去年土地楼板价的逆势上扬，圣诞节期间的土地盛宴功不可没。仅12月24日一天就有12幅经营性用地出让，其中5幅前滩地块成为土地市场的焦点。最后，浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块、32-01地块、38-01地块这三幅纯宅地分别以楼板价66629元/平方米、65832元/平方米、53905元/平方米的成交价出让，并分别位列去年土地市场成交楼板价TOP10榜单中第一位、第二位、第四位。

　　值得关注的是，从65832元/平方米到66629元/平方米，单价地王的屡被刷新前后只用了不到四个小时。上海（楼盘）易居房地产研究院研究员严跃进表示，前滩土地市场的火爆局面反映了目前房企回归一线城市的急迫心情，从而引发新一轮土地出让和竞价的高潮。

　　尽管前滩作为未来的市中心、有着“第二个陆家嘴(600663,股吧)”的世界级规划利好，但如此高的楼板价依然远远超过市场预期，据早报记者了解，目前前滩区域尚处于开发初期，一些邻近前滩的楼盘价位水平已然不低，例如合生时代锦苑今年的均价达到5.25万元/平方米。但即便如此，前滩宅地的“面粉价”还是高过了“面包价”。据测算，未来前滩产品销售价格势必要达到10万元/平方米。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，这样的地价显得有些非理性，对于开发商来讲，将来可能会面临比较大的开发压力，毕竟前滩板块还很难接受10万元/平方米的销售价格。

　　另外，前滩商办地块的成交楼板价也达到了30000元/平方米以上，业内人士认为，随着上海未来3-5年大量写字楼项目的入市，难免会出现过剩现象，前滩同样面临招租的压力。

　　东外滩“乌鸦变凤凰”

　　除了前滩，杨浦东外滩板块在去年也是亮点颇多。2014年土地市场成交楼板价TOP10榜单中，杨浦区平凉街道47街坊和18街坊分别以41078元/平方米和39264元/平方米的楼板价位列第七、第八，41078元/平方米更是创下了杨浦单价地王纪录。

　　而东外滩另一个地块杨浦区大桥街道117街坊以仅比第十位33740元/平方米的单价少17元的微弱差距屈居十一位。如果不是前滩板块的年末爆发，去年杨浦东外滩将占据榜单三席成为最耀眼的板块。

　　目前杨浦东外滩板块已经成为黄浦江两岸综合开发的重点区域之一。根据规划，未来将被打造成以商贸业、物流、生态为主导的滨江板块。据了解，板块周边主要在售楼盘为保利香槟苑和翡丽云邸，今年的均价分别达到了50000元/平方米和60000元/平方米的水平，已将东外滩板块带动成为了新兴的高端板块之一。而去年拍出的几块地未来售价很可能达到70000元/平方米以上的水平。向来被视为“下只角”的杨浦或将拥有属于自己的滨江豪宅区。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，随着品牌开发商拿地力度加强，区域内产品也有高端化的倾向，因此东外滩已经具备了滨江豪宅区的潜质。

　　克而瑞研究总监薛建雄则认为，东外滩的房价超60000元/平方米，达到了目前的临界点，加上周边配套设施一般，居住环境不佳，还不具备做高端产品的外部条件，发展有待时日。